Вопрос: Возможно ли создание ТСЖ собственниками земельных участков в составе землеотвода для строительства коттеджей?

Ответ: Создание ТСЖ собственниками земельных участков в составе землеотвода для строительства коттеджей не представляется возможным до момента регистрации права собственности домовладельцев.


Обоснование: Жилищный кодекс РФ не содержит специальных норм, регламентирующих порядок создания товариществ собственников жилья (далее - ТСЖ) при строительстве коттеджей. Несмотря на это, имеющиеся предписания жилищного законодательства могут быть применены по аналогии к отношениям в сфере строительства коттеджей согласно ст. 7 ЖК РФ.
Порядок создания и деятельность товариществ собственников жилья регулируется гл. 13, 14 ЖК РФ.


Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц (ч. 3 ст. 136 ЖК РФ).
В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ товарищество собственников жилья может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.


Согласно ч. 4 ст. 136 ЖК РФ к товариществу собственников жилья, созданному в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, применяются требования, установленные применительно к товариществу собственников жилья, созданному в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если иное не вытекает из особенностей отношений в товариществе, созданном собственниками нескольких жилых домов.


Согласно ст. 139 ЖК РФ (в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 123-ФЗ)) ТСЖ может быть создано не только в существующих объектах недвижимости, но и в строящихся многоквартирных домах. При этом инициатива создания ТСЖ должна исходить от лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Несмотря на то что данная норма жилищного законодательства указывает на возможность создания ТСЖ лишь применительно к многоквартирному дому, по нашему мнению, создание ТСЖ при коттеджном строительстве не находится в противоречии с законом.


В соответствии с Законом N 123-ФЗ ст. 139 ЖК РФ утратила силу.


Таким образом, по нашему мнению, собственники земельных участков, планирующие строительство коттеджей, не вправе создавать ТСЖ до момента регистрации права собственности домовладельцев. При этом ТСЖ, которые созданы до вступления в силу Закона N 123-ФЗ в строящихся многоквартирных домах, строящихся коттеджах, продолжают действовать до их ликвидации или реорганизации. Закон N 123-ФЗ не предусматривает прекращения их деятельности в принудительном порядке (ч. 2 ст. 8 Закона N 123-ФЗ). 
Источник: И.В.Морозова, ООО "Инвест-Аудит"[/quote]