Статус темы: Тема закрыта, ответ в этой теме невозможен.
Альтернатива потребительскому обществу
А так ли хороша существующая форма управления нашим поселком?RSS-лента темы
-
Добрый день!
Уважаемые форумчане, кто был на собрании, тот помнит, что председатель ревизионной комисиии, при оглашении выводов проверки, призвала нас подумать, а нужна ли существующая форме управления обществом (потребительское общество)? Так как эта форма, с точки зрения законодательства и практики применения - далеко не совершенна. Тогда, на собрании, люди её не поняли. Я тоже не стал исключением. Но, потом поизучав этот вопрос, я стал сомневаться в имеющейся у нас форме управления. На мой взгляд, она самая "размытая" и безправная, регулируется только одним скудным законом. Следует отметить, что наши соседи Фирсова Слобода -1, не так давно тоже решали этот вопрос и остановились на форме управления - некоммерческое партнерство, посчитав её самой приемлемой.
Лично мне больше нравится вариант - доверить всю инфраструктуру поселка профессионалам, т.е. управляющей компании. Есть интересная статья на эту тему. Предлагаю почитать (она ниже). Так же есть плюсы в ТОС: вся деятельность ТОС финансируется в основном за счёт личных средств жителей территории, однако законодатель определяет, что ТОС может получать и бюджетные средства, а так же определяется довольно широкий спектр возможностей получения грандов и целевого финансирования.
Понятно, что на данном этапе мы не готовы к решению такого глобального вопроса, нам бы сначала разобраться с отладкой существующего механизма управления. А может быть наоборот, зачем отлаживать то, что даже в здоровом виде проигрывает в эффективности другим механизмам? В общем почитайте статью, подумайте и скажите свое мнение. Особенно интересно мнение профессионалов или людей, кто уже сталкивался с такими вопросами на практике. Спасибо.
__________________________________________________________________________________________________________________________________
СТАТЬЯ:
Коттеджный поселок: управляем грамотно!
18.01.2013 00:30
Жить за городом — вдалеке от суеты городских улиц, наедине с природой, слушать по утрам пение птиц и радоваться лучам восходящего солнца. Пожалуй, иметь свой собственный загородный дом не отказался бы никто из нас.
Но вряд ли кто-то готов отказаться от того уровня комфорта, который сопровождает нас в городской квартире. Именно поэтому наличие в коттеджном поселке развитой инфраструктуры, всех коммуникаций, телефонной связи, телевидения и интернета становится при выборе определяющим фактором. При этом грамотное функционирование инфраструктурной системы во многом зависит от профессионализма управляющей организации, занимающейся эксплуатацией поселка. Какие услуги входят в стандартный набор таких организаций, и есть ли отличия между управлением коттеджным поселком и городской многоэтажкой?
По мнению помощника по правовым вопросам депутата Государственной думы РФ, первого заместителя председателя Комитета Государственной Думы РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Е. Л. Николаевой Ивана Кудряшова, главное отличие управления коттеджным поселком от управления многоквартирным городским домом — в существующей законодательной базе. Управление многоквартирным домом в городе регламентируется жилищным кодексом РФ, а в загородном поселке комфортные условия проживания могут быть созданы только по желанию собственников, на основании заключенных собственниками индивидуальных договоров с управляющей организацией. Законодательная база, регламентирующая управление коттеджным поселком, сейчас находится только на стадии формирования.
«Управление поселением осуществляется в соответствии с законом „Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ“. В соответствии с этим законом осуществляется разделение на муниципальные образования, и организуется управление созданными городскими или сельскими поселениями: принимается устав поселения, создается система органов управления. В соответствии с законом граждане могут организовывать территориальное общественное самоуправление, — говорит Иван Кудряшов. Вместе с тем, организация управления жилыми комплексами осуществляется в соответствии с жилищным кодексом РФ. Однако для малоэтажных жилых комплексов с их большой территориальной разбросанностью правовое регулирование недостаточно полное. В частности, не урегулирован статус территорий общего пользования, особенности управления поселками и общего имущества в них.
В таком случае, пробелы в правовом регулировании обычно заполняются соглашениями между управляющей организацией и собственниками жилых домов. На основании этих соглашений, заключаемых в соответствии с общими принципами, заложенными в жилищном кодексе, и при предоставлении коммунальных ресурсов, в соответствии с положениями правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановление Правительства РФ № 354, осуществляется предоставление услуг управляющей организацией поселка его жителям. Соответственно, исходя из положений вышеуказанных нормативных правовых актов, стороны соглашения могут осуществить защиту своих прав. При этом основным правом владельца недвижимости является право требовать надлежащего предоставления услуг, предусмотренных соглашением, основным правом управляющей организации является право получать оплату стоимости услуг. Данные права стороны могут защитить в судебном порядке».
Есть и схожие моменты в управлении многоквартирными домами и коттеджными поселками — окончательное решение по управлению в обоих случаях принимают собственники. В многоквартирных домах — это общее собрание собственников, а в коттеджных поселках собственники могут не собирать такое собрание для организации управления и делегировать свои полномочия управляющей организации в индивидуальном порядке.
Управлять организованными поселками должны профессионалы, — считает Иван Кудряшов. — Сейчас на законодательном уровне решается вопрос правового регулирования содержания и эксплуатации общих территорий поселков. Планируется, что управлением жилой недвижимостью будут заниматься профессиональные управляющие, а не любой желающий. Застройщик при этом сохраняет за собой право создать управляющую организацию — как до начала строительства, так и после ввода объектов в эксплуатацию. Другое дело, что практика показывает — чем раньше создается в поселке управляющая организация, тем лучше.
Одной из наиболее часто встречающихся форм управления коттеджными поселками до последнего времени были некоммерческие партнерства — объединения собственников жилья и, часто, инженерных коммуникаций на территории поселка.
При этом это не самый удачный и эффективный вариант. Связано это с тем, что в данном случае в процессе управления загородным поселком активное участие принимают сами жители, не являющиеся профессионалами. Выглядит этот процесс следующим образом: участники некоммерческого партнерства выбирают председателя, который берет на себя все организационные вопросы по управлению поселком, в т. ч. нанимает для этого специалистов. С одной стороны неплохо, что сами жильцы принимают решение о выборе той или иной эксплуатирующей организации. Это может быть одна или несколько компаний, ответственных за определенный вид работ.
С другой стороны, налицо явный недостаток — жильцы вынуждены заниматься вопросами, для грамотного решения которых у них зачастую не хватает необходимой компетенции. Это касается и подбора эксплуатирующей организации, и оценки результатов работы этой компании. Поэтому более эффективным вариантом управления загородным поселком является создание в нем управляющей организации, которая оперативно и качественно будет решать все вопросы, связанные с его эксплуатацией, отчитываясь перед собственниками за результаты оказанных услуг.
Уже на этапе подписания договора (предварительного или основного) о продаже жилого объекта застройщик может предложить покупателям жилья или заключающим договоры на строительство домов оформить отношения с управляющей организацией, осуществляющей работы по содержанию и обслуживанию территории поселка и оказывающей иные услуги жителям.
Правда, и в данном случае возможны два варианта — либо управляющая организация будет самостоятельно проводить весь основной объем работ по содержанию поселка, либо в состав этой организации войдет несколько специалистов-профессионалов, которые уже будут отбирать профильные в той или иной области компании, оценивать их работу, заниматься сбором платежей.
В случае какой-либо нештатной ситуации управляющая компания может оперативно привлекать денежные средства без сбора общего собрания и прочих долгих процедур. Финансирование ремонтных работ в таком случае может осуществляться из созданного заблаговременно резервного фонда, банковского кредита или средств подрядной организации, выполняющей работы в кредит. Преимущества такой формы управления коттеджным поселком налицо — привлекается одна компания, которая на должном профессиональном уровне занимается всеми вопросами, касающимися эксплуатации этого поселка.
Приведем стандартный минимум услуг, которые призвана оказывать управляющая организация коттеджного поселка
круглосуточное техническое обслуживание и ремонт эксплуатируемых внутриплощадочных инженерных коммуникаций, проходящих по общественной территории
контроль доступа на территорию
содержание зелёных насаждений в местах общего пользования
уборка проездов, пешеходных дорожек и мест общего пользования
вывоз бытового мусора
сбор средств за коммунальные платежи с домовладений
Существует также ряд дополнительных услуг, предоставляемых управляющими организациями. Их перечень варьируется в зависимости от поселка. Например, Управляющая организация «Экосервис Обнинск», занимающаяся эксплуатацией поселка «Экодолье Белкино», предоставляет услуги по ландшафтному дизайну, геодезическим работам, вывозу строительного мусора и т. д.
Основной задачей компании «Экосервис Обнинск» является создание комфортных условий проживания в поселке, — говорит директор ООО «Экосервис Обнинск» Антонина Зелинская. — Главным преимуществом жизни собственников жилых домов в коттеджном поселке является организованная система обслуживания всего поселка, что включает в себя организацию пропускной системы на территорию, обслуживание дорог, газонов, всех общественных территорий и многое другое. На данный момент управляющая организация при заключении договоров управления коттеджным поселком «Экодолье Белкино» выстраивает взаимоотношения, которые позволят в будущем эффективно управлять всей инфраструктурой жилого комплекса. Безусловно, активное участие каждого собственника в жизни поселка позволит создать цивилизованное сообщество, где норма жизни — чистые улицы, ухоженные домовладения, благоустроенные площадки для отдыха, совместные праздники и добрососедские взаимоотношения.
Таким образом, можно обозначить плюсы и минусы основных форм управления коттеджным поселком
Некоммерческие партнерства:
Плюсы:
Сами жильцы принимают решение о выборе управляющей организации и привлечении соответствующих специалистов.
Отсутствуют дополнительные посредники между конечным потребителем и поставщиком услуг.
Минусы
Сложность в проведении общих собраний, трудности в принятии общего решения. На собрания приходит небольшая группа людей, которые и принимают решение за весь поселок — у остальных жителей просто нет времени или возможности участвовать.
Жильцы не являются профессионалами, как в вопросе выбора квалифицированной управляющей организации, так и в подборе специалистов.
Замедляется процесс выполнения работ. Многие собственники пытаются войти в руководство партнерством только для того, чтобы контролировать денежные потоки.
Управляющая организация:
Плюсы
Сокращение стоимости услуг примерно на 30–40 % по сравнению с ситуацией, когда эксплуатацией поселка занимаются несколько организаций.
Собственник жилья в поселке имеет возможность требовать выполнение договора об обслуживании напрямую в управляющей компании, я не через общее собрание, т. к. при найме на работу управляющая компания обязана заключить договор управления с каждым собственником.
Комплексное обслуживание одной организацией всех инженерных систем позволяет осуществлять оперативный и качественный контроль их состояния и своевременную модернизацию оборудования.
Единая специализированная управляющая компания позволяет сократить расходы на привлечение персонала и полностью автоматизировать целые направления работы — например, возможность круглосуточного ежедневного внесения коммунальных платежей через терминалы и автоматизация услуг доступа на территорию с применением карт.
Минусы
При отсутствии конкуренции возможно завышение тарифов ЖКХ со стороны управляющей организации. Правда, этот факт всегда довольно легко проверить, сравнив стоимость услуг с городскими тарифами. При этом у профессиональной управляющей организации, дорожащей своей репутацией и качественно выполняющей свою работу, нет необходимости в завышении стоимости услуг.Вячеслав Широбоков нравится это сообщение.13 января 2014 - 14:12 / #1 -
Цитата: Юрий П.Понятно, что на данном этапе мы не готовы к решению такого глобального вопроса, нам бы сначала разобраться с отладкой существующего механизма управления. А может быть наоборот, зачем отлаживать то, что даже в здоровом виде проигрывает в эффективности другим механизмам? В общем почитайте статью, подумайте и скажите свое мнение. Особенно интересно мнение профессионалов или людей, кто уже сталкивался с такими вопросами на практике. Спасибо.
Спасибо Юрий. Это интересная и большая тема.
Отлаживать существующий механизм? А если этот "механизм" не жизнеспособен в здоровом виде (пример - квадратное колесо)? Зачем его отлаживать?
Нужна конечно же чья то практика. Возможно, это действительно Фирсово-1.
Но лично моё мнение по Фирсово-1, и "Заключить договор с профессионалами - Управляющей компанией" такое: подобная схема не менее коррумпирована без дополнительной контролирующей "надстройки". Но опять же познания поверхностные...
Один добрый и опытный человек мне посоветовал как раз ТОС (голосую за него).
По статье
Статьи очень похожа на коммерческую, а точнее на статью о поисковой оптимизации отдельной фирмы.
Простой пример:Цитата: Юрий П.Собственник жилья в поселке имеет возможность требовать выполнение договора об обслуживании напрямую в управляющей компании, я не через общее собрание, т. к. при найме на работу управляющая компания обязана заключить договор управления с каждым собственником.
Какая процедура? Но я считаю, что к примеру компания возит мусор дорого. Через суд. Дальше, суд удовлетворил мою часть. И что? УК (Упр. Комп) компенсировала мне или как?
Здесь нужен другой подход, и я как программист, и затейник этого сайта поделюсь своей идеей:
Нужна крайне прозрачная система управления (пусть даже существующую сегодня в нашем ПО). Вопрос лишь в том, что на сайте на следующий день должны появится все протоколы, соблюдены все формальности, и все существующие законы в части некоммерческого партнёрства.
Такая прозрачность не позволит злоупотреблять доверием Членов ПО и выполнять свои обязательства в соответствии с уставом и ФЗ.
ЗЫ: Законы у нас нормальные, нужно просто их исполнять полностью. А Интернет сайт позволяет демократизировать систему управления ПО.13 января 2014 - 15:18 / #2 -
Когда разговариваешь с людьми живущими в кот. поселках, через пару минут они перестают понимать про что ты спрашиваешь.
Как подводил эл. энергию?
- Да не знаю, отдал счетчик и 8т. и все пришел висит.
Сформулируйте, что вам надо от ПО?
1. Чистка дорог.
2. Обслуживание водопровода
3. Разработка плана развития поселка (асфальт, освещение).
4. Подключение к коммуникациям
5. Оформление каких-то бумажек
Как сие можно решить
1. Договор с обслуживающей организацией
2. Договор с обслуживающей организацией
3. Сие происходит 1 раз в 2 года я думаю не чаще и ей богу можно за 2-3 дня все посчитать
4. Электроэнергию кто-то вообще подключает, водопровод договор с обслуживающей организацией
5. Ну да иногда муторно, но ей богу оформлять разрешение на строительство успевают же как-то делать, хотя там 2 раза надо съездить и заплатить пошлины ~970 р.
У нас проблема в том, что люди не могут, ни дешевые баки мусорные найти, ни дешевые варианты как осветить улицы и делают как-то все запутано и притом, что там штат растет как на глазах, просто интересно они там что вообще делают? Что работая в 2-4 человека по 8 часов в день, не могут решить, то что например в других поселках решают сами жильцы, без всяких ТСЖ, ПО, ЁКЛМ, АБВГД при этом работая по 8 часов в день на работе!
Может быть, если руки растут не оттуда, то это ноги…
Я не знаю как по-другому объяснить сей парадокс. Не может я что-то не понимаю, так разъясните…
Фирсово-1 не самый удачный пример, поселок компактный и люди очень богатые… и многое сделано изначально
Благодатное, Авиатор, Казенная заимка вот примерно равнозначные поселки, Октябрский пример того как собрать кучу гемороя на ровном месте.Вячеслав Широбоков нравится это сообщение.20 января 2014 - 22:09 / #3 -
Цитата: Евгений ХаритоновКак сие можно решить:
1. Чистка дорог.
2. Обслуживание водопровода
3. Разработка плана развития поселка (асфальт, освещение).
4. Подключение к коммуникациям
5. Оформление каких-то бумажек
Теперь мои варианты:
1. Договор от ПО с конторой. +1
2. Передача воды администрации Санниково. (прошу обратить внимания сколько пунктов о воде в Трудовых Обязанностях нашего ИД. Кто как думает, от чего?
)
3. ПО, наш форум.
4. Наш форум. Все бланки заявлений бесплатно свободно для скачивания. . Порядок прохождения по бюрократической лестнице здесь же.
5. Наш форум.
Для тех, кто не знает, что такое сайт (а таких половина точно), и будет выполнять эти роли ПО.
Если передадим воду - работы для Завхоза - минимум. И по 150-200 рублей, как в других посёлках будет хватать.Цитата: Евгений ХаритоновОктябрский пример того как собрать кучу гемороя на ровном месте.
+1 Войны с Бэром мне мой родственник на кухне за пивком рассказывает. Жесть. Сейчас, кста, у них абонентка, что-то около 200 рублей.20 января 2014 - 22:27 / #4 -
Цитата: sl2. Передача воды администрации Санниково. (прошу обратить внимания сколько пунктов о воде в Трудовых Обязанностях нашего ИД. Кто как думает, от чего? ad )
Не получится, по слухам, там вроде как закольцевать не могут. Ну и по слухам, еще раз скажу это слухи и возможно наглая ложь, но скважина из которой качается вода принадлежит застройщикам и вроде как они заинтересованы, чтобы водопровод не подключать к другим сетям, но еще раз говорю сие не подтверждено, хотя если технически такая возможность все же есть, то никто сие не запретит сделать. т.е. или технически не возможно или в самом деле, кто-то не шевелится. Вообщем в администрацию Санниково (если вы прописаны в поселке напишите) надо запрос делать, через месяц они обязаны по закону ответить
Пунктов много, наверное потому как это основной геморой и они тупо бояться отвечать. Да и вода она же все равно чья-то и за нее кому-то надо платить
200р это и в Авиаторе, на Солнечйной поляне они вообще сами по себе. Просто у всех есть пункт целевые взносы и пункт обслуживание. А у нас все в куче. Главное, что скоро 3 фонаря повесят за 60 тыс, ух светло то будет, я думаю это главный пункт всей сметы, ну и баки по 12 тыс еще, а там уже все равно че это обслуживание, коммунальные услуги, целевые… Я теперь понимаю почему так долго не мог искричество подключить…20 января 2014 - 22:36 / #5 -
Подозреваю на чистке дорог много не заработать, и Юрий был прав, когда говорил о воде, и о её передаче.
Согласно п. ДКП 2.1.3:По окончании строительства указанных инженерных сетей и сооружений безвозмездно передать их, а так же присоединяемые мощности в собственность ПО Фирсово-3. Стоимость присоединяемых мощностей дополнительно не оплачивается.
Последнее предложение относится только к Электросетям и наводит на очень грустные мысли...
В пос. Лесном (близ Октябрьского), у того самого гн-на Бэра вода продаётся около ~12 рублей. Почему ж она у нас вдвое дороже?Цитата: Евгений Харитоновно скважина из которой качается вода принадлежит застройщикам и вроде как они заинтересованы, чтобы водопровод не подключать к другим сетям, но еще раз говорю сие не подтверждено, хотя если технически такая возможность все же есть, то никто сие не запретит сделать
Первая скважина в Слабоде-1. Вторая сейчас все знаю где (в само конце посёлка к лесу). Логично было бы рассуждать, что на воде можно зарабатывать. Но как же быть с пунктом 2.1.3. о полной и безвозмездной передаче инженерных сетей и сооружений в ПО? Кстати, говоря, сейчас, если сети не переданы полностью в ПО, то каждый собственник может потребовать Пеню, согласно пункту 4.1.1 о невыполнении договора в срок, установленный в пункте 2.1.2 (до 01.11.2011).
Пеню установил сам Слободян А.Д. в размере текущей ставки рефинансирования ЦБ за период просрочки от стоимости невыполненных работ.
По-русски, как я понял: нужно оценить стоимость невыполненных работ (если есть такие), и согласно инфляции от срока 01.11.2011 пересчитать пеню.20 января 2014 - 22:52 / #6 -
sl,
Если вода идет из скважины в Фирсово-2, то на каком основании за нее ценник выставлен? Его сначала надо утвердить в комитете, привести расчеты и обосновать ценник, вообще весло у нас хз че откуда, на основании чего. В Октябрском там водоканал собственник скорее всего. Хотя то же парадокс там еще и хлорирование производят, хотя может за счет объемов ценник ниже
http://aviatorov.ucoz.ru/informacija_o_tarifakh.doc
тут есть все что у кого и сколько стоит по г. Барнаулу
Инженерные сети это трубы, сооружения это емкости. А про источник воды вроде как может быть и ни слова. С другой стороны как-то в районе Фирсова все платят примерно 25 р за куб. + как я понял тут ценами государство руководит исходя из расчетов предоствленных. Я хочу скважину и еще раз убеждаюсь, чем меньше зависишь от колхоза тем легче будет…Вячеслав Широбоков нравится это сообщение.20 января 2014 - 23:21 / #7 -
Цитата: Евгений ХаритоновЕсли вода идет из скважины в Фирсово-2, то на каком основании за нее ценник выставлен?
Где то Юрий находил документ устанавливающий тариф на воду. Фирсово-1 её качает (слобода), продаёт своим по ~23 рубля. Нам она же достаётся уже по ~24,5 рубля. Подозреваю нужно же доставить её до сюда, отсюда тариф такой. А вообще гос. структруа краевая по тарифам следит и было предписание в сторону Слободы-1 на этот счёт как раз по воде в 13 году.Цитата: Евгений ХаритоновЯ хочу скважину и еще раз убеждаюсь, чем меньше зависишь от колхоза тем легче будет…
С сожалению от неё не много толку. Та скважина, что вы пробурите (20-30 метров) не пригодна по решению СЭС для питья. Пить её конечно можете, но СЭС говорит нельзя.
Бурить артезианскую крайне дорого. Выход один: если Кирин поступит по договору, нужен хороший завхоз и вода у нас будет по себестоимости (см. тариф в научном городке - 8 рублей куб).20 января 2014 - 23:48 / #8 -
sl,
Застройщики выполнили договор. У меня в договре нет ни слова, что сети передадут, в предварительном вроде было. Я консультировался, но сети это сети, а вода водой, тем более сети принадлежат ПО, а не вам лично, если вы купите акции газпрома, то решать ничего не будите имея даже 1%, а тут не акционерное общество. Все дело в том кому принадлежит скважина. 25 с копеками и у нас 26 с копейками, если быть точнее, документ с сайта по тарифам алтайского края. Тут вопрос, в фирсово-2 откуда вода? и есть своя скважина? Опять если вы передадите в санниково сети то вам 25 и выставят за воду. Тут понятно, что ничего не понятно. СЭС может ее не разрешить, потому как там скажем кальция много или железа, все решается системой очистки, тут надо понять, что там не так.21 января 2014 - 00:38 / #9 -
Здравствуйте, уважаемые пайщики! У Вас ни когда не возникал вопрос Зачем Обществу два руководителя? Может быть достаточно одного? Председателя. Органом контроля должен быть Совет Общества. Зачем три ветви власти Представительная, Исполнительная, Совет Общества. Ведь чем больше людей тем сложнее найти эффективное решение и ответственность размывается при этом. А то защитники супруг Бойко всегда говорят "как хорошо было в первой очереди все вопросы решались легко".
Друзья вас было 15 человек. Скоро в Обществе будет столько пайщиков что никакого спортзала не хватит. А все пайщики в этой замечательной организационно-правовой форме коллективного управления равны в правах независимо на каком этапе работы Общества они в него вступили. То же самое и про управление Обществом. Много народу с непонятными зонами ответственности не есть хорошо.21 января 2014 - 08:31 / #10
